Ingatlanügyek

Ingatlanügyletekkel kapcsolatos szerződések elkészítése és ellenjegyzése, jogi képviselet magyar és angol nyelven.

Vállalom ingatlan szerződések elkészítését és ellenjegyzését magyar, illetve angol nyelven:

• ingatlan-adásvételi szerződések,
• ingatlan ajándékozási szerződések,
• eltartási szerződések,
• bérleti szerződések.

Az ingatlan szerződések készítését távellenjegyzéssel is vállalom. Utóbbi esetben személyes megjelenésre nincsen szükség.

Ingatlan adásvételi szerződés készítés és ellenjegyzés

Miért kell az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéddel készíteni és ellenjegyeztetni?

Az ingatlan adásvételi szerződések ügyvédi ellenjegyzését törvény írja elő. Ha az ellenjegyzés elmarad, a tulajdonátruházást nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba.
Adásvétel esetén a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkezik, nem a szerződés aláírásával. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosa mindig az, akinek tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba be van jegyezve.

Az adásvételi szerződés számos okból érvénytelen lehet:

• pl. ha az eladó a nem tulajdonosa az ingatlannak, (másnak adja ki magát) vagy
• ha az eladónak nincs szerződési képessége. Ilyen, ha az eladó cselekvőképtelen, vagy cselekvőképességet korlátozó gondnokság alatt áll.
• ha az eladó korlátozottan cselekvőképes (14 év feletti) kiskorú és törvényes képviselőjének beleegyezése, vagy jóváhagyása hiányzik.

A földhivatal elutasítja a bejegyzési kérelmet, ha a szerződés:

• nem tartalmazza a felek törvényben meghatározott adatait,
• az ingatlan adatait,
• ha az egyik fél nem írta alá a szerződést.

Ilyen esetekben a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát, vagyis hiába fizeti ki a vevő a vételárat, nem lesz tulajdonosa az ingatlannak. Az érvénytelenségi okokról az alábbiakban még olvashat.

Az ügyvédi megbízás biztosítja a szerződés érvényességét, szakszerűségét és a vevő tulajdonjogának földhivatali bejegyzését.

Az általam szerkesztett adásvételi szerződés biztosítja azt is, hogy a vevő visszakapja a vételárat – foglalót, amennyiben szavatossági probléma miatt el kell állnia az adásvételi szerződéstől.

Az adásvétel eredményessége érdekében:

• A szerződés aláírása előtt elvégezzük az ingatlan tulajdoni lapjának ellenőrzését és ha azon terhek vannak bejegyezve, tájékoztatjuk az ügyfeleket az ingatlan terheinek célszerű törlési módozatairól.
• Ellenőrizzük az eladó és a vevő okmányainak érvényességét a BM nyilvántartásban.
• Közérthetően elmagyarázzuk a szerződéses rendelkezéseket, ha ügyfeleink kérik.
• Adózási kérdésekben szakszerű tájékoztatást nyújtunk az ügylet adózási és illetékfizetési szempontból legoptimálisabb kivitelezése érdekében. Ügyfeleink ezáltal mentesülnek a szükségtelen terhek megfizetése alól.

Professzionális szerződéseink biztosítják az adásvétel gördülékeny lebonyolítását:

• Az elmúlt években több száz ingatlan adásvételi szerződést készítettünk, amelyek kisebb hányada egyszerű szerződés, míg többségében bonyolult, nagy tapasztalatot igénylő okirat volt.
• Elkészítettük a nagyobb pénzintézetek által elvárt szerződési elemeket tartalmazó mintaszerződéseket, amelyek révén gyorsan el tudjuk készíteni a kölcsönt nyújtó bank kívánalmainak is megfelelő adásvételi szerződést.

Az ingatlan adásvételnek sok buktatója lehet, ezek egy része jogi, míg más részük célszerűségi és nagyon komoly pénzügyi hátrányt jelent a vevőnek. Ezek több évig tartó peres eljárásba torkollhatnak és számos álmatlan éjszakát okozhatnak a feleknek. Az adásvétel során felmerülő leggyakoribb buktatókról készítettem egy e-könyvet, amely jelenleg kizárólag ügyfeleink számára elérhető.

Mennyi az ügyvédi munkadíj ingatlan-adásvétel esetén?

Az ügyvédi munkadíj az ingatlan forgalmi értékének százalékos arányában kerül meghatározásra, így összege ingatlanonként változó. Az ügyvédi munkadíj összege általában a kérdéses ingatlan forgalmi értékének 0.5 % – 2 % -a között van.
Az ügyvédi költség egy adásvétel során nem tekinthető jelentős tételnek, mégis sokan próbálnak meg spórolni rajta úgy, hogy a legolcsóbb ajánlatot fogadják el. Tudunk olyan esetről, amikor a vevő megtakarított pár tízezer forintot az ügyvédi munkadíjon, de az eladónak 800.000.- Ft szja-t kellett befizetnie az államkasszába azért, mert nem kapott megfelelő tájékoztatást az adózási következményekről. Irodámban egyszerűbb szerződések esetén főszabályként 0,5 % az ügyvédi munkadíj, amelytől van eltérési lehetőség. Ezen tájékoztatás nem minősül szerződéses ajánlatnak.

Mennyi a földhivatali eljárási díj?

A földhivatali eljárási díj 6.600,- Ft ingatlanonként. Ez az összeg az ügyvédi munkadíjon felül fizetendő az illetékes kormányhivatal részére. Az eljárási díj fizethető átutalással, készpénzben a földhivatali osztály pénztárában, vagy csekken.

Mennyi az ingatlanközvetítői díj ingatlan-adásvétel esetén?

Az ingatlanközvetítői díj a vételár 2 % – 5 % között szokott lenni. Az ingatlanközvetítő díját a szokásjog szerint az eladó viseli.

Az adásvételi szerződés érvénytelensége mikor következik be?

A szerződés érvénytelen, ha valamelyik szerződő fél nyilatkozata semmis.

Semmis a fél nyilakozata, ha:
• cselekvőképtelen
• korlátozottan cselekvőképes (14 év feletti) kiskorú és törvényes képviselője beleegyezése, vagy jóváhagyása nélkül tett nyilatkozatot
• olyan cselekvőképességet korlátozó gondnokság alatt álló személy, akinek az ingatlanvagyonával való rendelkezési jogát a bíróság korlátozta.
Nagyon fontos tehát az eladó jogállásának ellenőrzése, hiszen akár több tízmillió forint összegű előleg, vagy vételár megfizetésére kerülhet sor adásvételi szerződés időpontjában. Az eladó személyével, jogosultságával kapcsolatos kételyek szétoszlatásában az ügyvéd tud segíteni.

Semmis az ingatlan adásvételi szerződés, ha:
• az eladó nem tulajdonosa az ingatlannak,
• nem tartalmazza az ingatlan és az ellenszolgáltatás megjelölését,
• nem tartalmazza a felek személyét,
• nem tartalmazza az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló akaratot,
• jogszabályba ütközik, vagy jogszabály megkerülésével kötötték,
• nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütközik, vagy nem foglalták írásba az ingatlan adásvételi szerződést.

Az ingatlan adásvételi szerződés semmisségére bárki, határidő nélkül hivatkozhat. A semmisség megállapításához nincs szükség külön eljárásra. Meg kell jegyezni, hogy a semmisségre történő hivatkozás nem jelent egyben keresetindítási jogot. Keresetindítási jog csak a jogi érdekeltségét igazoló felperest illeti meg.
Kiskorú ingatlantulajdonának átruházása esetén a gyámhatóság jóváhagyása szükséges a törvényes képviselő jognyilatkozatának érvényességéhez. Kivéve azt az esetet, amikor az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg kerül sor haszonélvezet alapítására.

INGATLAN AJÁNDÉKOZÁSI SZERZŐDÉS

Az ingatlan ajándékozási szerződést írásba kell foglalni. Ez az érvényességének az előfeltétele.
Ingatlan ajándékozási szerződés érvényességéhez szükséges a megajándékozott elfogadó nyilatkozatának írásba foglalása is.

Mikor illetékmentes az ingatlanajándékozás?

Abban az esetben, ha az ajándékozás egyenesági rokonok között történik.
Emellett fontos tudni, hogy illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a megajándékozott az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít. A lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A megajándékozott lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az adóhatóságnál.